Jonas Vlachos : Den märkliga paradoxen på bostadsmarknaden

För oss som länge varit inne på bostadsmarknaden finns en märklig paradox. Våra villor och bostadsrätter har stigit kraftigt i värde, ofta med flera miljoner kronor. Ändå infinner sig inte den frihetskänsla som en sådan rikedom borde föra med sig. Tvärtom framstår den där bostadsförmögenheten som påfallande svår att omsätta i ett bättre liv – åtminstone för den som vill fortsätta att ha tak över huvudet. Att återvända till innerstadsettan som en gång byttes mot en förortsvilla skulle, bokstavligen talat, kosta en förmögenhet.

Det är lätt att avfärda detta som bristande tacksamhet, men det signalerar snarare att något viktigt saknas i hur vi talar om rikedom och förmögenheter.

Förmögenhetsbildningen i västvärlden har förändrats i grunden. Rikedom kännetäcknas inte längre av gods, fabriker och stora privata företagsförmögenheter. I dag består den i hög grad av bostäder och pensionssparande – tillgångar som är brett spridda i befolkningen. Den moderna förmögenheten har bytt skepnad och flyttat in i hushållens balansräkningar. Denna förändring förklarar till stor del varför västvärlden i dag inte bara är rikare utan, i många avseenden, också mer jämlik än för 100 år sedan – något Daniel Waldenström visar i Superrika och jämlika (Mondial förlag 2024).

Samtidigt är det rimligt att fråga vad dessa balansräkningar faktiskt visar – och vad de lämnar utanför. När bostadspriserna stiger bokförs värdeökningen som en tillgång för den som redan äger. Balansräkningen stärks. Den spegelvända posten bokförs däremot inte. För den som ännu inte äger – eller som senare behöver köpa en större bostad – innebär samma prisuppgång en framtida belastning: högre kontant­insats, större lån, högre räntekänslighet och större risk. Det trygga boendet blir mer avlägset. Denna belastning är högst verklig, men den syns inte som en skuld i statistiken.

Statistiken visar därmed bara halva balansräkningen.

Här ligger kärnan i det som skaver när stigande bostadspriser beskrivs som att samhället blivit rikare. En bostad är nämligen inte bara en tillgång, utan också något vi använder varje dag genom att bo i den. Det är både en aktie och en pizza. 

För den som redan bor rätt förändras lite när priserna stiger. Balansräkningen ser starkare ut, men det blir också dyrare att bo kvar – vilket märks den dag man vill byta till ett motsvarande boende. Stigande bostadspriser är därför mindre en allmän förmögenhetsökning än en omfördelning: dagens ägare ser rikare ut, medan morgon­dagens köpare möter högre kostnader.

Detta perspektiv är inte nytt. Redan för snart 20 år sedan formulerade Citigroups dåvarande chefsekonom Willem Buiter det träffsäkert: ”Housing wealth isn’t wealth.” Poängen är att stigande bostadspriser inte skapar nya resurser att konsumera. De speglar i stället främst att det framtida boendet blivit dyrare för dem som ännu inte äger. Det som ser ut som rikedom i dagens balansräkningar motsvaras därför i stor utsträckning av högre framtida kostnader för dem utanför marknaden.

Här är det hjälpsamt att låna begrepp från finansvärlden: vi föds alla ”korta” på en bostad. Att vara kort innebär att i framtiden behöva köpa mer av en tillgång än man i dag äger. En ung person är därmed extremt kort på bostäder, medan en äldre person i villa ofta är lång. När priserna stiger stärks de långas balansräkningar relativt de kortas. Det är här den obokförda skulden uppstår. För den som står utanför marknaden tar prisuppgången inte formen av ett lån i dag, men den innebär ett större framtida finansieringsbehov och ett mer riskfyllt inträde. Tillgångarna hos dagens ägare syns – nästa generations dolda skuld gör det inte.

Detta handlar inte bara om pengar, utan också om fördelningen av trygghet. När priserna stiger minskar sårbarheten för den som redan äger. Belåningsgraden faller, och boendet fungerar som ett skydd mot framtida prisförändringar. För dem som står utanför – ofta unga, nyanlända eller utan föräldrakapital – är utvecklingen den motsatta. Där väntar högre skulder, större räntekänslighet och mindre utrymme för felsteg. Även om det inte är ett strikt nollsummespel sker en tydlig omfördelning av både skuld och sårbarhet från ägare till icke-ägare.

Resonemanget får stöd i nyare forskning. En omfattande norsk studie visar att välfärdseffekten av stigande tillgångspriser inte främst avgörs av vem som äger tillgången, utan av vem som senare säljer och köper den. Högre priser gynnar framtida säljare, men missgynnar den som ska in på marknaden. I data syns tydligt hur stigande tillgångspriser omfördelar välfärd från yngre till äldre, eftersom yngre hushåll oftare är nettoköpare av bostäder medan äldre oftare är nettosäljare.

Det innebär inte att bilden av bredare kapitalägande är fel – bostäder och pensioner utgör i dag en större del av hushållens tillgångar. Samtidigt blir det avgörande hur vi definierar förmögenheter. Framtida offentliga pensionsrättigheter räknas exempelvis normalt inte som nettotillgångar, eftersom motsvarande framtida skatter inte bokförs som skuld.

Just därför blir asymmetrin kring bostäder intressant. Om pensionsrättigheter ska förstås tillsammans med sina motposter bör rimligen även framtida boendekostnader vägas in i hushållens ekonomiska ställning. Annars uppstår en märklig obalans: tillgångar räknas upp och stärker bilden av ett rikare och mer jämlikt samhälle, medan den framtida belastningen lämnas utanför. 

Det är inte fråga om att förneka att bostäder är en tillgång. Självklart är de det. Men det är en speciell sorts förmögenhet: bunden, relativ och i hög grad beroende av vem som ska sälja till vem. När priserna stiger ser dagens ägare rikare ut, men vinsten har en spegelbild i högre kostnader, tyngre skuldsättning och ökad sårbarhet för morgondagens köpare.

Känslan av att det blivit dyrt att flytta är alltså ingen inbillning. Den är ett vardagligt uttryck för ett verkligt mätproblem: vi bokför tillgången, men inte den fram­tida skulden. Slutsatsen är obekväm: så länge den skuld och den sårbarhet som skjuts över på nästa generation inte syns i statistiken framstår samhället som både rikare och mer jämlikt än det egentligen är. Kanske blir detta som tydligast den dag bostadsförmögenheterna ska skiftas genom arv – när nästa generation inser att det arv de får i form av höga bostadsvärden till stor del bara är en spegelbild av de lån de själva tvingats ta för att ha någonstans att bo.