Fem förlorade år
Riksbankens historiska räntehöjning den 28 april 2022 satte punkt för en era av gratispengar och var startskottet för en lång ökenvandring för sektorn.
I dag har övriga börsen lämnat krisen bakom sig, men för fastighetsindex är resan mot nya rekordnivåer fortfarande lång.
Kommer vi någonsin tillbaka till där vi en gång var?
Frågan ställs till Arctic Securities fastighetsanalytiker Michael Johansson i EFN:s tv-program ”Börslunch” i början på maj.
– Det kanske vi gör någon gång om man har en tillräckligt lång horisont. Men det är en rejäl uppförsbacke innan vi är där igen.
Så är det. Sedan toppnivån 2021 är Stockholmsbörsens fastighetsindex fortfarande ned 45 procent samtidigt som både storbolagsindex OMXS30 och det breda börsindexet OMXSPI nått nya rekordnivåer under 2026.
I sektorn finns flera luttrade förvaltare vars fonder har halkat efter börsindex de senaste åren. Som ett tydligt tecken på den eufori som rådde startades en våg av nya fastighetsfonder precis innan trenden vände.
Prisad fond i förlorarsektor
Fondförvaltaren Peter Norhammar krokade arm med nätmäklaren Avanza och startade fonden Avanza Fastighet by Norhammar i februari 2022, kort efter att toppen satts och inte långt innan Riksbankens räntehöjningar inleddes.
Även han konstaterar att det ska mycket till för att fastighetsindex ska nå nya rekordnivåer, men att det finns fog för optimism.
– Även om vi bara skulle komma tillbaka till hälften så är det en enorm uppsida kvar.
Han slår fast att både sektorn och börsen sprang iväg alltför snabbt hösten 2021.
– Då diskonterade börsen att det skulle vara nollränta eller kanske minusräntor för evigt, eller under väldigt lång tid i alla fall. Och det var naturligtvis fel.
Peter Norhammar och hans fond har nyligen prisats av LSEG Lipper Fund Awards. Under de tre senaste åren har fonden presterat en avkastning som överstiger det nordiska fastighetsindexet med över 20 procent. Fonden är dock ingen vinnare i absoluta tal, och fastighetssektorn fortsätter att vara en förlorare. Sedan fonden startades är den ned med nära 20 procent.
– Så länge bolagen fundamentalt utvecklas rimligt bra så tycker jag ju att det är kul att gå till jobbet. Jag tror och tycker att det är en bra sektor att investera i eftersom jag vet att förr eller senare så kommer börskurserna börja spegla det som sker i verkligheten, säger förvaltaren.
Jobbig omställning
För att förstå marknadens skepsis behöver man förstå det skifte som skedde i samband med att sektorn och marknaden fick ställa om från en tanke om “evig nollränta” till en verklighet med räntor som toppade på 4 procent i september 2023. Ett dramatiskt skifte för en sektor som lärt sig att pengar var gratis.
Albin Sandberg, analytiker på SB1 Markets minns tillbaka till ett fastighetsseminarium 2021 när ”67:orna”, Erik Selin, Rutger Arnhult och Ilija Batljan (samtliga födda 1967) delade scen. Fastighetstrion stod då på toppen som kungar i en evigt stigande fastighetssektor.
– Jag tyckte då att Erik Selin tydligt konstaterade att blir svårt att växa eftersom allting var så himla dyrt, säger analytikern.
För både Ilija Batljan och Rutger Arnhult har det varit ett par utmanande år sedan dess. Även Erik Selins Balder har långt till forna toppnivån.
Rutger Arnhults Corem och Ilija Batljans SBB är båda ned omkring 90 procent från toppnivåerna 2021. Balder är samtidigt ned omkring 50 procent från toppen 2021.
– I början av 2022 gjordes ett par affärer sådär ‘fem i tolv’ som i efterhand blivit lite ifrågasatta. Det var bland annat en stor portfölj med logistikmark som bytte händer, och några kontorsaffärer i Stockholm som kommunicerades framåt sommaren till rekordnivåer, säger Anders Elvinsson, chef för fastighetsvärdering på Cushman & Wakefield.
Anders Elvinsson och hans kollegor fick kort senare indikationer på att processer pausades, och att ett allt större avvaktande nådde marknaden.
– Det blev lite stiltje på marknaden och en tidig semester i väntan på vad som skulle komma härnäst. När vi var tillbaka efter sommaren var det ganska uppenbart att marknaden hade förändrats helt.
Fastighetsbolagens ägare, styrelser och investeringskommittéer hade då helt lagt i bromsen vilket ledde till en tvärnit i marknaden.
– Vi började höja avkastningskraven i värderingarna vilket gjorde att värdena justerades ner. Det var egentligen bara baserat på sentiment för det fanns inga affärer som egentligen hade slutförts där och då på lägre nivåer.
Samtidigt som fastighetsvärden skruvades ned blev det parallellt för dyrt för bolagen att emittera i obligationsmarknaden, som tidigare varit en nästintill oändlig källa till kapital. Bankerna var samtidigt inte intresserade av att ta på sig nya lån i någon större utsträckning.
”Nu är läget ett helt annat”
Botten i transaktionsmarknaden sattes i början av 2023 och för helåret landade transaktionsvolymen på drygt 90 miljarder på den kommersiella fastighetsmarknaden.
– Nu är läget ett helt annat. På rullande tolv månader ligger vi nu på närmare 200 miljarder i transaktionsvolym, vilket är i linje med det tioåriga snittet. Tillgången till kapital och kostnaden för att låna är mycket bättre, säger Anders Elvinsson och fortsätter:
– Bankerna tävlar i princip om att få låna ut pengar till okej fastigheter och bestånd, och obligationsmarknaden är definitivt öppen för nästan vem som helst.
Samtidigt har fastighetsbolagen återigen börjat visa tillväxt. Trots det lyfter inte sektorn.
Under det första kvartalet levererade medianbolaget i sektorn ett förvaltningsresultat i linje eller lite över förväntningarna, enligt både Peter Norhammar och analytiker som EFN varit i kontakt med.
– Det är bara att konstatera att börskurserna helt enkelt styrs av andra saker än fundamenta just nu och det är lite irriterande, säger Peter Norhammar.
Enligt förvaltaren har sektorn nu flera kvartal i följd med stigande förvaltningsresultat samtidigt som även substansvärdena har börjat öka igen.
– Nettouthyrningen ser positiv ut för tredje kvartalet i rad, men aktiekurserna fortsätter att falla, och det är lite märkligt när bolagen fundamentalt går bra. Det har skett en tydlig frikoppling mellan börs och verklighet under de senaste åren, säger han och fortsätter:
– I förlängningen kommer fundamenta vinna, annars finns det pengar på gatan och det brukar börsen rätta till.
Enligt Albin Sandberg är sektorn i dag på en betydligt bättre plats än tidigare, med lägre risk i bolagen och med en betydligt mer stabil räntenivå. Han konstaterar dock att marknadsräntornas rörelser till följd av Iran-kriget “inte hjälper" sektorn att göra en efterlängtad comeback.
Indextunga kontor
Han konstaterar även att kontorsbolagen drabbats särskilt av den svaga konjunkturen, vilket också gjort avtryck på indexnivå.
– När man pratar om fastighetsindex så är det ganska mycket kontor med pjäser som Castellum, Fabege och Wihlborgs som samtliga är ganska indextunga.
Att sektorn ska tillbaka till 2021 ser analytikern som orimligt i det lite kortare perspektivet.
– Däremot tror jag det finns goda förutsättningar för sektorn att återhämta sig mot börsens bredare index.
Enligt Albin Sandberg kan förvaltare se tillbaka på en period när det betalat sig att undervikta sektorn, trots att fundamenta för bolagen börjat se allt bättre ut.
– För att saker och ting ska börja röra sig så måste någonting hända, men då kan det däremot gå ganska snabbt. Men jag tror bland annat att vi måste få tecken på en bättre konjunktur och inte minst sysselsättningen, då fastigheter är ett naturligt spel på den inhemska ekonomin.
En möjlig trigger skulle kunna vara om transaktionsmarknaden kommer igång ordentligt även bland de noterade bolagen, med fler transaktioner som sker runt de bokförda värdena.
– Dels validerar det värdena och dels skulle det visa att det faktiskt finns köpare som vill tillbaka in i sektorn.
Även flöden in i småbolagsfonder skulle gynna sektorn, tror analytikern.
– Småbolag har också underpresterat rejält och fastigheter är en relativt stor del av småbolagsindex.
